Esta é uma das conclusões do relatório “Portugal Realty Premium Market”, um estudo pioneiro sobre imobiliário desenvolvido em parceria entre a Porta da Frente Christie’s e a NOVA School of Business & Economics.
“Uma das coisas que senti assim que entrei na Porta da Frente, há cerca de dois anos, foi a falta de dados sobre o mercado”, começou por explicar João Cília, o CEO da Porta da Frente Christie’s. “Como esses dados não existiam, nem a sua interpretação, vivia-se de perceções. E foi por isso que desafiei o professor Pedro Brinca, da Universidade Nova, a criar uma metodologia que nos ajudasse a compreender melhor o mercado”. Foi assim, de uma necessidade concreta, que nasceu o estudo “Realty Premium Market” – com base em dados fornecidos pelo Confidencial Imobiliário, pelo Idealista, pelo Instituto Nacional de Estatística e pelos dados da Christie’s a que a Porta da Frente tem acesso – que caracteriza o mercado imobiliário de gama alta em Portugal, mostra o seu impacto na economia e permite antecipar algumas perspetivas futuras.
Cília começou por explicar a segmentação do mercado de gama alta – que representa os 10% de transações mais caras do mercado – que foi dividida em três categorias: Affluent (imóveis entre os 10% e os 5% mais caros), Premium (entre os 5% e os 2% mais caros) e Luxo (os 2% mais caros).
Geograficamente, os distritos de Faro, Lisboa e Porto lideram a oferta deste segmento, ocupando 95% do mercado (com a Madeira a começar a ter alguma expressão), sendo Cascais e Estoril, Quarteira, Santo António e Avenidas Novas as localizações com maior número de imóveis disponíveis. Contudo, enquanto Faro recuperou os níveis de oferta de 2021, Lisboa e Porto ainda estão abaixo desses valores.
Em termos de nacionalidades, a Porta da Frente trabalha maioritariamente com o segmento internacional, destacando-se as nacionalidades americana e brasileira entre as que atualmente mais procuram Portugal para residir. “Em grande parte atraídos pelo clima, pelo estilo de vida, pela segurança, pela estabilidade política, pelo acesso à saúde e à educação, bem como a proximidade de outras capitais europeias”, esclareceu ainda o CEO da Porta da Frente, citando um estudo da PWC, de 2024, que classifica Lisboa como a 10ª cidade europeia mais atrativa para investimentos imobiliários em 2025.
Tendências de oferta e procura no imobiliário
A oferta de imóveis de gama alta sofreu uma contração entre 2021 e 2022, seguida de uma recuperação gradual a partir do final de 2022. A explicação para essa contração é simples: “deu-se a pandemia de Covid-19, um período em que o mercado praticamente parou. Depois da paragem, voltou a acelerar com mais oferta de casas no mercado, um maior ritmo de nova construção. O mercado cresceu não só pela retoma das transações, mas também pelo aumento dos preços da construção, em muito ampliados pela inflação”, explicou João Cília.
Em termos tipológicos, as moradias representam cerca de um terço da oferta, enquanto os apartamentos T2 têm ganho protagonismo nas preferências, crescendo 5 pontos percentuais entre 2021 e 2024.
Por outro lado, a procura por imóveis de gama alta mais do que duplicou entre 2021 e 2023, estabilizando posteriormente, “o que pode estar relacionado com o aumento das taxas de juro e com o fim do regime de Residente Não Habitual e dos Vistos Gold”, acrescentou Cília. Ainda assim, o segmento Luxo mostrou uma resiliência superior aos segmentos Affluent e Premium. Estima-se que as vendas totais do segmento de gama alta, em 2024, devem representar 5.581 milhões de euros.
O impacto económico do setor
O estudo evidencia que o setor imobiliário de gama alta tem um peso substancial na economia portuguesa. Em 2022, foi o ano de maior atividade económica do segmento, com a construção e a venda de imóveis contribuindo para um volume de produção de 8,1 milhões de euros e gerando mais de 106 mil empregos em termos de equivalentes a tempo completo. “Foi um ano extraordinário, foi o ano que maior atividade económica gerou e, por conseguinte, mais riqueza e mais remunerações para mais postos de trabalho”, comentou Pedro Brinca, coordenador do estudo junto com João B. Duarte. Contudo, em 2023, houve uma ligeira retração, reflexo das incertezas macroeconómicas e do aumento dos custos de construção, que cresceram cerca de 30% entre 2021 e 2024. O investimento no setor manteve-se alto, mas os desafios estruturais, como a escassez de mão-de-obra qualificada, continuam a ser um obstáculo ao crescimento.
O preço dos imóveis de gama alta registou um aumento nominal de 23% entre 2021 e 2024, mas em termos reais, se descontarmos o efeito da inflação, esse crescimento foi de apenas 3%. Esse fenómeno demonstra que, apesar da valorização, os aumentos de preço estão a ser compensados pelo aumento do custo de vida.
Dentro dos segmentos, o Luxo lidera os preços, seguido pelo Premium e pelo Affluent, como seria de esperar. A maior diferenciação nos preços entre os segmentos Luxo e Premium, comparada com a diferença entre Premium e Affluent, indica que os imóveis mais exclusivos têm vindo a ganhar maior valorização no mercado.
Desafios e oportunidades para o futuro
O estudo apontou vários desafios e oportunidades para o mercado de gama alta em Portugal, evidenciando, desde logo, que o mercado de habitação em Portugal precisa de mais medidas, sobretudo para reforçar a oferta, sobretudo para a classe média. “Só existem duas opções para a crise na habitação: ou se reduzem os preços da construção, ou se aumentam os ordenados das pessoas. Senão, não há milagres. O mercado está mal regulado. Não faz sentido existirem impostos sobre as transações. Isso impede que as pessoas redimensionem as suas casas consoante a fase da vida em que estão. Sabe-se hoje que 68% das pessoas vivem em casas sobredimensionadas e 12% queixa-se do oposto. Ou seja, têm de haver medidas fiscais. Neste momento estamos com fatores económicos favoráveis: os salários subiram, as taxas de juro desceram, há mais rendimento disponível e melhores condições de financiamento, sobretudo para os jovens. Mas, sem intervir na construção, no fundo estamos a subsidiar a procura e, consequentemente, o aumento dos preços. E está tudo certo: os preços sobem e aumenta a confiança dos investidores. Mas não vai ser assim que se resolve o problema da habitação em Portugal”, criticou Pedro Brinca.
Apesar dos desafios do mercado em geral, o mercado imobiliário de gama alta em Portugal permanece robusto, com previsões otimistas para os próximos anos. A sua resiliência e capacidade de adaptação serão fatores decisivos para o seu crescimento sustentado num cenário económico global em constante transformação.
